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17 de Setembro de 2019

A desistência do negócio de compra e venda de imóvel e a comissão de corretagem

A remuneração do corretor de imóveis nos casos de desistência do negócio.

Leonardo Teles, Advogado
Publicado por Leonardo Teles
há 4 meses

As comissões de corretagem nem sempre são figuras de fácil aceitação nos negócios de compra e venda de imóveis, sendo, portanto, uma verdadeira fonte de conflitos e litígios.

Não deveria, afinal a corretagem não é uma tarefa simples e em muitos casos, sem a figura do corretor, muitos negócios jamais se concretizariam.

De todo modo, a corretagem envolve aproximação, publicidade, esforço e técnicas de persuasão, conhecimento de mercado e outros elementos que deixam evidente o trabalho árduo desempenhado pelos nobres corretores, evidenciando assim a legitimidade e o merecimento das devidas comissões.

Pois bem, que é devida já sabemos.

No entanto, em algumas situações esta certeza de exigibilidade não se revela tão óbvia, principalmente porque as compras e vendas de imóveis são negócios extremamente complexos que possibilitam a ocorrência de situações das mais variadas.

Por exemplo, se você estivesse celebrando um negócio de compra e venda, como vendedor ou comprador, e desistisse do negócio, você saberia dizer se a comissão de corretagem é devida?

Esta é uma pergunta cotidianamente levantada não só por compradores e vendedores, mas também pelos próprios corretores que convivem com estas situações.

Por isso, decidi escrever este artigo para que você nunca mais tenha esta dúvida e fique cada vez mais preparado para suas negociações imobiliárias.

1 – Em caso de desistência do negócio, pelo vendedor ou comprador, a comissão de corretagem é devida?

Bem, embora essa questão seja ainda sensível e objeto de discussões pelos tribunais Brasil a fora, precisamos nos apegar aos entendimentos firmados pelas Cortes Superiores, na esperança de haver e ser respeitada a nossa estimada segurança jurídica.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça tem consolidado o seu entendimento no sentido de que a comissão de corretagem é devida sempre que o resultado útil do negócio tenha sido atingido.

Como assim resultado útil? Veja, quando falamos em um contrato de corretagem, precisamos necessariamente entender o seu conceito estampado no art. 722 do Código Civil, o qual dispõe tratar-se de contrato pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas.

Assim, com base em tal conceito, a corretagem imobiliária reflete a ideia de alguém que assume a obrigação de obter para outrem a venda ou a compra de um bem imóvel, conforme as instruções passadas, a depender de caso a caso.

Logo, quando é que se atinge o resultado útil do negócio? Quando a compra ou a venda do imóvel se efetiva de fato, nascendo daí a obrigação do contratante em pagar a comissão de corretagem e o direito do contratado em receber a referida comissão.

Então quando alguma das partes (vendedor ou comprador) desiste da compra ou da venda o corretor não tem direito a comissão?

A resposta é: depende.

Observe, normalmente os corretores, no momento da negociação, solicitam a assinatura do cliente nas propostas oferecidas, deixando a critério destes a aceitação ou a negação do valor ofertado, como uma forma de tentar vincular o cliente àquele negócio.

Mas eu te pergunto: uma vez assinada, tal proposta já atinge o resultado útil do negócio?

Pois bem, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que NÃO, não atinge o resultado útil, mesmo diante da redação do art. 427 do Código Civil.

Isto porque, neste momento, as partes estão em meio a uma fase pré-contratual, ou seja, não há contrato e por consequência, inexistem direitos e deveres para quem quer que seja.

Portanto, se a desistência ocorre neste momento (pré-contratual), não há que se falar em pagamento de qualquer comissão de corretagem, afinal de contas, o imóvel não foi vendido e nem comprado.

Para tanto, trago à lume, os seguintes arestos do STJ:

CIVIL. CONTRATO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. PROPOSTA ACEITA PELO VENDEDOR. DESISTÊNCIA POSTERIOR. INTERMEDIAÇÃO. RESULTADO ÚTIL NÃO CONFIGURADO. COMISSÃO INDEVIDA. I. O serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. Destarte, indevida a comissão mesmo se após a aceitação da proposta, o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda, situação esta sequer reconhecida pelas instâncias ordinárias. II. Recurso especial não conhecido. (REsp 317.503/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 07/06/2001, DJ 24/09/2001, p. 315)
CORRETAGEM. PROPOSTA ACEITA PELO COMPRADOR. NEGÓCIO NÃO-CONCRETIZADO. COMISSÃO INDEVIDA. A comissão de corretagem só é devida se o negócio é efetivamente concluído e não há desistência por parte dos contratantes."(AgRg no Ag 867.805/SP, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2007, DJ 31/10/2007, p. 327)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. INEXISTÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. CONFIRMAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel. 2. O Tribunal a quo afirmou que, embora o recorrente tenha iniciado as tratativas, não demonstrou a efetiva participação na conclusão do negócio por seu intermédio. 3. Na medida em que a convicção firmada deu-se com base nos elementos fáticos dos autos, a modificação de tal entendimento lançado no v. acórdão recorrido, nos moldes em que ora postulada, demandaria a análise do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento."(AgRg no AREsp 514.317/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 16/09/2015

Note-se que o entendimento do STJ era neste sentido em 2001, em 2007, em 2015 e parece não ter tendência de mudança tão cedo.

Todavia, diferente é a situação em que há a assinatura do compromisso de compra e venda ou da escritura pública de venda e compra, porque aí sim há a efetiva venda, ou compra do imóvel, atingindo-se assim o resultado útil do negócio.

Deixe-me esclarecer uma coisa, o compromisso de compra e venda não transfere propriedade, obviamente, mas entende-se que se assinado, já faz atingir o resultado útil do negócio porque nesta fase as partes não estão mais na fase pré-contratual e sim na fase contratual, de fato.

Neste mesmo entendimento ensina o Professor Luiz Antônio Scavone Júnior em sua obra “Direito Imobiliário Teoria e Prática”, in verbis:

“Alguns intermediários entendem que fazem jus à comissão no fechamento do negócio (assinatura da proposta por ambas as partes), vez que nessa fase houve o acordo de vontades que possui o condão de formar o vínculo contratual e, inclusive, estipulam clausulas na proposta vinculando as partes ao pagamento da comissão.
Tais clausulas ou condições, estipuladas nas propostas, não geram qualquer efeito, a teor do que dispõe o art. 725 do Código Civil, que traduz a obrigação de resultado do corretor.
Portanto, só o fechamento do negócio com a assinatura do contrato (compra e venda ou promessa de compra e venda e, ainda, outro negócio imobiliário que tenha sido intermediado) é que estabelece o direito à percepção da comissão.” (Scavone Júnior, Luiz Antônio, Direito Imobiliário Teoria e Prática, 13ª edição, editora Gen e Forense, pág. 391).

Portanto, mesmo que promitente comprador ou promitente vendedor decida desistir do compromisso celebrado, devidas serão as comissões do corretor.

Além disso, há ainda que se pensar que muitas vezes os compromisso de compra e venda possuem clausula de irretratabilidade e irrevogabilidade, proibindo que qualquer dos contratantes desista posteriormente do negócio.

Assim, a assinatura da promessa de compra e venda é a verdadeira divisora de águas que dará direito ao recebimento por parte dos corretores de imóveis.

Logo, por absoluta lógica, devidas serão as comissões se a escritura pública de compra e venda for assinada, porque aqui sim, há de fato, a celebração solene do negócio entre as partes.

Beleza Doutor, mas todas estas circunstâncias são em casos de desistência imotivada dos contratantes, e naquelas ocasiões em que o corretor faz por onde haver a desistência, ou seja, quando a desistência é motivada?

Bom, se a desistência do negócio ocorreu em razão de uma justa motivação, não há que se falar em pagamento de qualquer comissão.

Conclusão

Pois bem, traçadas todas estas linhas, conclui-se que a comissão de corretagem é devida somente quando há a aproximação das partes, a proposta e a sua aceitação e a execução do contrato, cumulativamente, a teor do art. 725 do Código Civil.

Desta forma, não basta a mera assinatura e aceitação da proposta inicial para que a comissão de corretagem seja devida, mas sim a assinatura da promessa de compra e venda ou do contrato de compra e venda propriamente dito como causa sine qua non para o aperfeiçoamento do negócio.

Logo, se as partes desistem antes de adentrarem na fase contratual, indevida são as comissões de corretagem, entretanto, se já estiverem navegando dentro das clausulas de uma promessa de compra e venda ou de um contrato de compra e venda, as comissões de corretagem serão devidas e poderão ainda serem exigidas judicialmente.

Com isso, a depender da sua posição nesta relação contratual, fique atento nestas condições.

Grande abraço do seu amigo, Dr. Leonardo.

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9 Comentários

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Prezado, quando alguém vai comprar um imóvel está sob pressão sobre se está ou não fazendo um bom negócio. Envolve custos altos de ITBI, escritura registro e corretagem. Muitos corretores ficam desesperados por comissão, sem sequer fortalecerem a condição jurídica do negócio. Se o negócio não for concretizado, não há que se pagar comissão.
Mais estranho é que quando entra imóveis na permuta, os "corretores" entendem que ambos os interessados comprador e vendedor, devem pagar as respectivas comissões sobre seus imóveis.
O vendedor que pague a comissão sobre o valor de venda do imóvel, pois ele contratou os serviços do corretor. Se o comprador colocará imóveis para compor o preço de venda do bem almejado, não cabe a ele pagar comissão alguma, pois o corretor não vendeu nada. continuar lendo

Nivaldo, o seu entendimento muito se aproxima com o que tenho defendido e com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, conforme destaquei no artigo. As comissões de corretagem são devidas com o atingimento do resultado útil do negócio, quero dizer, com o fechamento e assinatura do contrato, seja ele promessa, permuta ou compra e venda propriamente dita, vez que só aí o trabalho do corretor estará totalmente acabado, consoante o que se extrai das disposições do Código Civil.

Quanto o ônus pelo pagamento é, em regra, de contratou os serviços de corretagem, salvo disposição contratual em contrário, o que irá depender de caso a caso.

Agradeço pela sua interação, abraço. continuar lendo

Somente fazendo aproximacao dos interessados e posterior acertos de precos e pagamentos nao justifica a comissao do corretor.

Ainda falta a ultima parte : Assinatuta de compra e venda do imovel.

Vamos arregacar as mangas e prestar servico integral para dar serenidade e confianca pra quem compra e quem vende.
MUITO BOM OS ESCLATECIMENTOS. continuar lendo

todas as corretagens tem que ser paga sim , foi um trabalhos realizados !!! continuar lendo

Dr. Leonardo, muito a propósito vem seu post. A questão é o momento deste aperfeiçoamento. Explicando, em um contrato, parte (grande) do valor negociado foi pago com outro imóvel. Ambas as partes assumiram suas posses e parcela em dinheiro. O corretor recebeu sua corretagem. Ocorre que um dos proprietários dos imóveis transacionados não conseguiu obter toda a documentação exigida. O negócio acabou não se consumando, e cada proprietário retomou a sua respectiva posse. Como fica, na sua visão, o valor da corretagem? continuar lendo

Olá Luis, fico muito feliz com a sua indagação. Bem, ao que parece, trata-se de uma espécie de contrato de permuta, quando há troca de bens, com torna ou não. Alguns aspectos são essenciais para entender se no caso a comissão de corretagem é devida.

Por primeiro, há que se verificar se houve a aproximação das partes, a aceitação da proposta inicial e a execução do contrato, vez que se todos estes passos tiverem sido atingidos, devida será a comissão.

Pelo seu breve relato do caso, ao que parece, as partes saíram do momento pré-contratual (mera aceitação de proposta) e imergiram na fase contratual, já que aparentemente existiu até mesmo a transferência de direitos possessórios. Então, se este for o caso, como entendi, acredito que sim, a comissão de corretagem é devida.

Ainda mais porque, o negócio jurídico final somente não se aperfeiçoou por causa superveniente, mas a aproximação das partes, a aceitação da proposta e a execução do contrato restaram presentes, logo, o resultado útil foi atingido.

Por analogia, podemos pensar no contrato de compra e venda que não é integralmente cumprido em razão da inadimplência de uma das partes. Ora, trata-se de fato superveniente que ocorreu após o atingimento do resultado útil do negócio, não podendo o corretor ser penalizado por algo que nada tem a ver com o negócio jurídico que celebrou.

Mas, veja, se as partes não assinaram a promessa ou a a permuta com ou sem torna, propriamente dita, entendo não ser devida a comissão de corretagem por seguir o entendimento adotado pelo STJ, já que as partes não adentraram no mundo contratual.

Espero poder ter contribuído de alguma forma, grande abraço! continuar lendo